Sexta-Feira, 19 de Abril de 2019

Victor Barboza

Victor Barboza é fundador da GFC - Gestão Financeira Criativa e atua com Educação Financeira e Gestão Financeira de pequenos negócios

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Como investir em grandes imóveis com pouco dinheiro?



Uma das modalidades de investimentos mais almejada pelas pessoas é a dos imóveis. Poder contar com a valorização do bem, além da possibilidade de renda proveniente do aluguel acabam sendo motivos que criam essa atração.

Porém, imóveis são bens de valores mais elevados, o que faz com que essa seja uma grande barreira que acaba impedindo quem deseja começar a investir nessa categoria. Conforme o imóvel vai ficando maior, em regiões com maior procura, o preço vai ficando ainda mais elevado. Imagina quanto custaria investir para a construção de um Shopping Center em uma grande cidade, ou de um condomínio empresarial no centro de uma capital, ou ainda, um hotel numa cidade turística. Investir de forma individual nestes tipos de empreendimentos com certeza resultaria em aplicações de milhões de reais, fora todo o planejamento e riscos que estão envolvidos.

Mas, existe uma solução! Trata-se dos Fundos de Investimentos Imobiliários, também chamados de FII’s. Para entender essa modalidade de investimentos, vale relembrar o significado de um fundo de investimentos.Estes acabam sendo uma carteira com diversos ativos financeiros, administrada por especialistas, e distribuídos para investidores na forma de cotas. Existem, então, as categorias de fundos de investimentos, que vão desde fundos de renda fixa até fundos de ações.

Os fundos de investimentos imobiliários, motivo deste artigo, são justamente fundos nos quais a carteira de ativos é formada por recursos que serão destinados a aplicações relacionadas ao setor imobiliário. Os recursos captados junto aos investidores, também por meio de cotas, poderão ser utilizados para aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados para fins residenciais ou comerciais, e também para a aquisição de títulos de valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, como Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). É através da política do fundo que o gestor determina em quais ativos os investimentos serão feitos.

Uma vez que estes ativos são adquiridos pelo fundo, a renda relacionada à locação, venda ou arrendamento dos imóveis são distribuídas entre os cotistas, de forma periódica. Dessa forma, existem duas formas de renda para o investidor de FII’s: pela valorização da sua cota, diretamente relacionada à valorização dos ativos da carteira do fundo e, essa renda passiva periódica, proveniente de aluguéis.

Ao contrário do investimento direto em imóvel, através do FII o investidor não precisa se preocupar com as burocracias relacionadas ao registro nem com a administração do imóvel. Todos os aspectos de manutenção, impostos e trâmites de compra e venda ficam a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo. Uma outra vantagem aos cotistas é relacionada ao imposto de renda em cima da renda proveniente do aluguel. Para fundos com mais de 50 cotistas e com uma distribuição de forma que nenhuma pessoa física tenha mais de 10% das cotas do fundo, todos os rendimentos distribuídos são isentos do imposto de renda. Dessa forma, o investidor só pagará este imposto na hora que fizer a venda das suas cotas, quando houver lucro. Nesse caso, a alíquota é de 20%, e é de responsabilidade do investidor, que deve gerar uma DARF no portal da Receita Federal até o último dia do mês posterior à venda das cotas.

Outro ponto positivo dos FII’s em relação ao investimento tradicional em imóveis é a questão da liquidez. Este termo refere-se a facilidade de transformar o ativo em dinheiro. No caso de imóveis, estes, pelos valores mais elevados e pelas burocracias, acabam tendo uma baixa liquidez, ou seja, não é tão simples consolidar a venda do dia para a noite, pode ser um processo que demora anos. Já no caso dos FII’s, esta liquidez é aumentada pelo fato das cotas serem negociadas no ambiente da Bolsa de Valores, e, terem valores mais acessíveis, o que faz com que a compra e venda seja em maior frequência.

Por isso, para investir nessa modalidade, o investidor precisa ter uma conta em uma Corretora de Valores. Por meio desta, há uma plataforma para investimentos na Bolsa de Valores, chamada de Home Broker (é a mesma plataforma usada para compra e venda de ações). Os FII’s listados na B3, a Bolsa de Valores Brasileira podem ser consultados neste link. Todos eles possuem um código, formado por 4 letras e terminados com um número, que costuma ser 11.

A partir de cotas de menos de R$ 10, o investidor tem essa possibilidade de investir em imóveis, podendo diversificar o segmento relacionado ao imóvel, encontrando opções relacionadas a logística, hospitais, Centros Comerciais, educacional, agências bancárias, shoppings, hotéis e residenciais. Unindo essa diversificação com a participação em grandes empreendimentos, o retorno pode ser muito interessante.

Mas vale reforçar que, assim como qualquer investimento, é preciso conhecer no que está se entrando e analisar a estrutura dos fundos tomar as melhores decisões. Os FII’s estão sujeitos principalmente ao risco de mercado, ficando sensíveis em relações aos acontecimentos políticos e econômicos. A análise e a diversificação são muito importantes antes de qualquer tomada de decisão. Existem algumas plataformas, como é o caso do Clube FII que auxiliam na centralização e análise dos fundos.












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